コロナの先行き不安や老後の年金不足対策として株式投資・不動産投資などの「不労所得」を得られる手段に注目が集まっています。また、近年は個人でも気軽に始められるアフィリエイト広告収入なども話題で、貯蓄や働けなくなった時の保険として現役世代のうちから副収入の確保に取り組みたいという方も少なくないのではないでしょうか？
今回は代表的な不労所得の中で不動産投資について調べてみました。不動産投資には興味があるけれど、もしかしたら失敗するのではないか？と思うと怖くて始められないという人は少なくありません。
しかし、どこをどのように注意すれば失敗を防げるのかがわかれば怖くなくなるはずです。将来安定した不労所得を手に入れたいという方は参考にしてみてください。
不動産投資とは？
「老後の生活資金を少しでも作っておきたい」「少しでも生活にゆとりを持たせたい」などと考えている人は少なくないはずです。
しかし、お金を増やしたいと思っても、超低金利の時代の場合は、ただ貯金をしただけではほとんどお金が増えません。お金を増やすなら投資が必要です。
ただし、何に投資するかによって、手間やかかる費用、リスクなどが異なります。
たとえば、リアルタイムで相場が乱高下するような金融商品に投資するためには、相場につきっきりになれる環境が必要でしょう。
株式やFXなどの金融商品を投資の相場が動く時間帯にタイミングよく売り買いしなければ元手も失ってしまいかねないからです。
そのため、お金を少しでも増やすためには投資が必要ですが、相場の変動が小さく、頻繁にチェックしなくてもよいものに投資するのがおすすめです。
メリットとデメリットとは？
不動産投資は、投資する不動産を慎重に選びさえすれば、安定した不労収入を得ることが可能です。物件の購入はローンを組んで行うので、少額から始められ、計画的に資産作りができる点も不動産投資のメリットといえるでしょう。
将来の年金が不安な人が、コツコツと老後資金を増やしていくのにも不動産投資は向いています。また、不動産投資は、生命保険の代わりとしても有効です。
投資物件を手に入れておけば、万が一のときにも資産が残ります。金融商品とは異なり、インフレ対策にもなる点も不動産投資のメリットといってよいでしょう。
さらに、相続税対策としてのメリットもあります。
現金を不動産に替えて持つことで評価額が下がるため、相続税の金額を減らすことにつながるからです。不動産投資にはもちろんリスクもあります。
不動産投資3大リスクとは？
経年リスク
老朽化することで資産価値が下がっていくという点です。
ただし、資産価値の下がり方は選んだエリアや物件によって大きく異なります。
どのような物件でも老朽化が進めば資産価値が下がっていきますが、投資物件の選び方次第では、デメリットは小さくすることが可能です。また、地震、水害などの自然災害や火災のリスクがあるという点は金融商品にはないデメリットです。
自然災害リスク
特に、日本の場合は全国的に地震のリスクがあるため、避けては通れない問題といえます。地震で倒壊したり火災で焼け落ちたりすると、一気に価値がなくなってしまうでしょう。そのようなものに投資することが不安だという人がいるのも事実です。
しかし、大きな利益を生み出す可能性もあるため、できるだけリスクが少なくなるように土地や建物を選ぶことが重要といえます。維持管理にまとまった費用が必要という点も、金融商品にはないデメリットです。
物件の管理を代行に任せれば代行費用が必要になりますし、オーナーとして物件を所有し続ければ固定資産税もかかるでしょう。
ローンを組んで物件を購入したときには、ローンの利息も支払わなければなりません。
空室リスク
不動産投資のデメリットとして大きいのは、空室リスクがあるという点です。入居者がいれば不労所得を見込めますが、入居者がいったんいなくなると家賃収入が入らなくなってしまいます。万が一、家賃収入がゼロのときでも、ローンの返済をしなければならないので、選ぶエリアや物件は慎重に選ぶことが必要です。
不動産投資の種類とは？
不動産投資には戸建てとマンションがあります。初心者が不動産投資するならマンション投資から始めるのがおすすめです。
また、マンション投資には大きく分けて新築と中古があり、投資物件として見るならどちらにもメリットとデメリットがあります。
新築マンション投資
新築マンション投資とは、新築の区分マンションを賃貸目的で購入したうえで、他人に貸し出して賃料収入を得る不動産投資のことです。
メリットとは？
新築マンション投資のメリットは、同じ条件であれば中古よりも新築を借りたい人が多いため、空室リスクが比較的低いという点です。
借りたい人が多い分、中古マンションよりも家賃を高く設定することができるので、家賃収入も大きくすることができます。また、当分の間は修繕や建て替えの心配をしなくてよい点もメリットといってよいでしょう。
デメリットとは？
しかし、これら新築マンションのメリットは、裏返すとデメリットにもなります。
新築でも立地などの条件が悪い場合には、条件の良い中古マンションよりも、家賃が高い分空室リスクが高まるケースもありえるからです。
同じエリアで同条件の場合でも、中古マンションよりも家賃が割高なため、設定する家賃によっては空室リスクが高まります。新築マンションは購入価格が中古マンションよりも高い場合が多い傾向です。そのため、家賃を高めに設定しなければローンの返済が難しくなります。
どの程度の家賃が妥当なのかをしっかり見極めるのが難しいため、初心者が新築マンションを投資物件として選ぶのはあまりおすすめできません。
しかも、新築マンションが新築といえる期間には限りがあります。
いずれは中古マンションになってしまうので、そのことも理解したうえで投資することが大事です。
中古マンション投資
中古マンション投資とは、中古マンションを投資の対象にした不動産投資のことです。
中古マンションですから、場合によっては最初から投資するマンションに入居者がいることもあります。
メリットとは？
「入居者がどのような人なのか」「家賃はきちんと払ってくれるのか」を知ったうえで投資できるので安心です。
中古マンションは新築マンションよりも売り出し価格が安いので、少額から投資を始められる点もメリットです。
「賃貸のニーズがあるのか」「いくらぐらいの家賃が妥当なのか」もチェックしやすいので、初心者が不動産投資を始めるのにも中古マンションは向いています。
しかし、中古マンションは築年数の幅が広いので、どのくらいの築年数までなら安心して住めるのかを考えて選ぶことが必要です。築年数が古い場合は修繕費がかさむ可能性もあります。
条件次第で借り手がつきやすい
また、築年数以外のところで魅力があるマンションでなければ、空室リスクが高くなります。「駅から近い」「日当たりがいい」「治安が良い」など、借りる人が重視する立地条件をクリアしていることが大事です。
条件がよければ中古マンションでも借り手が付きやすく家賃も高めに設定できます。
中古マンション投資をする際には、できるだけ東京都心など立地が良く、築浅な物件で、管理状態の良い物件を選ぶようにしましょう。
投資家目線では、中古の方が新築より利回りが高い点も見逃せないポイントです。
不動産投資で資産を増やすためには、借り手が新築マンションよりも魅力的だと感じる中古マンションを購入することが重要です。
そのためには、情報をしっかり収集して、比較検討することは欠かせません。
戸建て投資とは？
不動産投資の対象物件として、マンションやアパートを思い浮かべる人が多いかもしれません。しかし、戸建て住宅を対象とした投資もあります。
戸建て投資とは、一戸建ての住宅を他人に貸し出す目的で購入し、家賃収入を得る不動産投資のことです。土地ごと一戸建て住宅を購入し、賃貸住宅を探している人に貸し出します。
魅力とは？
投資物件を購入して家賃収入を得るという点は、他の不動産投資と共通していますが、実は戸建て投資には他にはないメリットがあります。
たとえば、マンションも一戸建ても投資物件を1カ所しか持っていない場合、空室リスクは同じです。しかし、戸建て住宅はマンションやアパートと比べて耐用年数が長いという特徴があります。
しっかりメンテナンスすれば、40年でも50年でも住み続けられるのが一般的です。定期的に壁を塗り直したり、リフォームしたりすることでさらに長く住むことが可能です。
戸建て住宅はマンションやアパートと比べて建て替えやリフォームをしやすく、住人の同意も得やすいといえます。さらに、圧倒的に違うのが空室時の諸費用です。
マンション投資の場合、空室で家賃収入がないときでも、管理組合費や修繕積立金の支払いが発生します。しかし、戸建て投資の場合は、空室のときは水道光熱費の基本料金程度で済むでしょう。
新築戸建て投資
新築戸建て投資は、比較的家賃を高く設定できる点が魅力です。
駐車スペースや庭など、使い勝手にこだわった付加価値をつけやすい点も新築戸建てならではの良さだといえます。
新築であれば、耐震補強や最新の設備を取り入れて建てることができ、当分の間は修繕や建て直しが必要ありません。しかも、新築で貸し出せば長く収益物件として貸し出せます。そのうえ、最終的に賃貸するのをやめたくなったら、最後は更地として売ることも可能です。
建物の価値だけでなく、土地の価値も含めて投資できる点がマンション投資と大きく異なる点です。特に、新築戸建て投資は最初から自分の土地を持っている人に向いています。自前の土地の上に住宅を建てて他人に貸し出せば、家賃収入で固定資産税を賄うことも可能です。
新築戸建て投資の場合は、建てる段階からしっかり工事の状況を見ることも可能なため、瑕疵を発見しやすい点も安心といえます。
中古戸建て投資
中古の戸建て住宅は世の中に大量にあります。
その中から賃貸にふさわしい物件を探して投資する形なので、比較検討が可能です。
実際に立っている建物を見て、借りる人と同じ目線で投資物件を選べるため、実際に借り手がいるかどうかを見極めやすいのが中古戸建て投資のメリットといってよいでしょう。
ただし、中古戸建て投資をする際には、築年数や立地をよく考えることが大事です。
いくら築年数が浅く最新設備の付いた中古戸建てでも、賃貸ニーズの少ないエリアの場合は、なかなか借り手が現れません。
また、戸建て住宅がいくらマンションやアパートよりも耐用年数が長いといっても、30年を超える築年数の戸建て住宅を投資用に購入するのはかなり厳しい部分があります。
リフォームにお金がかかるのはもちろん、耐震補強や基礎工事などに莫大なお金がかかることも考えられます。
賃貸を始めた後で瑕疵が見つかると厄介ですから、中古戸建て投資をする際には、隠れた瑕疵がないかどうかの確認もしっかりすることが大事です。
まとめ
今回は不労所得の手段として不動産投資をご紹介しました。気になる不動産投資手法は見つかりましたか？
初心者が不動産投資をするなら、中古マンションから始めるのがおすすめですね。
新築マンションはきれいで人気がありますが、初期投資額が大きく、家賃設定も難しいようです。中古マンションなら割安に購入できるうえに、手ごろな賃料で貸し出すことができます。賃貸ニーズのあるエリアで、できるだけよい条件をそろえることがマンション投資では不可欠です。
また新築・中古マンションのどちらでも、マンション投資をするのであれば、借りる人の目線にたって物件選びをしましょう。まずはしっかり情報を集めてリスクを可能な限り小さくすることが大事です。
将来安定した不労所得を手に入れたいという方は、自分の属性と手持ちの現金を見極めて、自分にあった投資法で不動産投資をはじめてみましょう＾＾
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